# Bao giờ mua được nhà?

> Máy tính ngày mua được nhà: nhập thu nhập, tiền đang có, góp mỗi tháng và giá căn mục tiêu — xem tháng nào chạm mốc trả trước, khi nào giá nhà thắng cuộc đua.

Bạn nhập 4 con số thật của mình và 4 giả định tương lai kéo được; engine mô phỏng TỪNG THÁNG cuộc đua giữa tiền tiết kiệm (cộng dồn + lãi kép + tăng theo lương) và GIÁ NHÀ TƯƠNG LAI (tăng đều mỗi năm), rồi trả bằng một ngày trên lịch — không phải một con số trừu tượng, cũng không phải lời hứa.

## Vấn đề giải quyết

Máy tính lãi kép thông thường cộng tiền rồi so với giá nhà HÔM NAY nên cho ra kết quả lạc quan sai — giá nhà cũng tăng như tiền của bạn, và không ai tổng hợp được con đường đích cho hoàn cảnh của chính mình.

## Cách tính

- Mô phỏng từng tháng, tối đa 600 tháng (50 năm), đơn vị nội bộ triệu VND. Giá nhà tháng t = giá hôm nay × (1 + tăng giá nhà %/năm)^(t/12).
- Tiền góp của tháng t = góp/tháng × (1 + tăng thu nhập %/năm)^((t−1)/12) — tiền để dành tăng cùng nhịp lương. Số dư tháng t = số dư tháng trước × (1 + lãi suất %/năm ÷ 12) + tiền góp tháng t (lãi kép hàng tháng).
- Mốc 'trước mua' của tháng t = giá nhà tháng t × % trả trước; mốc 'mua đủ tiền mặt' = nguyên giá tháng t. Engine dừng sớm khi cả hai mốc đều chạm.
- Kết quả là tháng đầu tiên số dư vượt mốc — đối chiếu TỪNG THÁNG với giá nhà tương lai, không phải giá hôm nay. Đây là điểm khác máy tính lãi kép thông thường.
- Chưa thấy ngày trong 50 năm: binary search trên lưới 0,5 triệu tìm mức góp thêm tối thiểu để đuổi kịp mốc trả trước — hiển thị là số TIÊU THÊM so với mức góp hiện tại, không phải tổng.
- Không tính: lãi vay thế chấp, thuế phí giao dịch, tiền thuê nhà trong lúc tích cóp, rủi ro gián đoạn thu nhập — mọi đầu ra là mô phỏng theo giả định bạn chọn, không phải dự báo.

## Ví dụ

- **Nhân viên văn phòng góp 8 triệu/tháng**: Lương 25 triệu/tháng · đang có 150 triệu · góp 8 triệu/tháng · căn 2,5 tỷ · trả trước 30% · nhà tăng 6%/năm · thu nhập tăng 7%/năm · lãi gửi 5%/năm → Sau 6 năm 5 tháng đủ mốc trả trước (khoảng 1,1 tỷ khi căn đã lên ~3,6 tỷ); đủ tiền mặt mua thẳng sau 24 năm 5 tháng.
- **Giá nhà tăng nhanh hơn tích cóp**: Cùng dữ kiện trên, nhưng nhà tăng 15%/năm trong khi thu nhập chỉ tăng 3%/năm → Chưa thấy ngày trong 50 năm mô phỏng — engine đề xuất góp thêm 8 triệu/tháng nữa (tổng 16 triệu/tháng) mới đuổi kịp mốc trả trước.
- **Góp mạnh hơn**: Cùng dữ kiện trên, nhưng để dành 15 triệu/tháng thay vì 8 → Mốc trả trước rút ngắn còn 3 năm 5 tháng — sớm hơn 3 năm so với góp 8 triệu/tháng.

## Nguồn tham khảo

- [Ngân hàng Nhà nước Việt Nam — lãi suất điều hành, lãi suất huy động](https://www.sbv.gov.vn)
- [Tổng cục Thống kê — thu nhập bình quân, CPI](https://www.gso.gov.vn)
- [Bộ Xây dựng — báo cáo thị trường bất động sản](https://www.xaydung.gov.vn)

Source: https://xongngay.vn/bao-gio-mua-duoc-nha